Pourquoi un acquéreur sur deux n’est plus en capacité d’acheter votre bien immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent l’expliquer, mais une seule est à garder en tête ! C’est évidemment le changement de la règle d’application des préconisations d’octroi du HCSF sur les crédits immobiliers.

Pour rappel

Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sur les critères d’octroi des crédits immobiliers en janvier 2021, le taux d’endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35% assurance incluse et la durée maximum de prêt ne doit plus dépasser les 25 ans voir 27 ans en cas de travaux. Le pourcentage de dossiers pour lesquels les banques peuvent déroger à ces deux règles est fixé à 20%.

Pourquoi la règle d’application des préconisations du HCSF change tout ?

C’est simple, en parcourant le graphique ci-dessus des évolutions des crédits immobiliers non conformes sur la période du 1er trimestre 2020 et le 2nd trimestre 2022, on comprendra les choses suivantes :

Quel est le changement majeur pour le banquier ?

C’est le risque réel de sanctions financières en cas de contrôle et de dépassement avéré du seuil de 20% de production de crédits non conformes HCSF sur la production totale de dossiers de crédits immobiliers.

Le passage de préconisations à une norme juridique contraignante s’est fait au 1er Janvier 2022. Depuis, le banquier n’a que très peu de marge de manœuvre et de poids sur la décision finale de vous financer. Le respect des critères HCSF est devenu une contrainte qu’il doit prioriser dans l’analyse des dossiers de crédits. 

Quel changement peut-on constater pour les acquéreurs ?

Ce faisant, la banque n’acceptera plus de financer les acquéreurs qui ont un dossier ne respectant pas les critères d’octroi du HCSF, sauf pour 20% des dossiers au maximum sur lesquels la banque peut toujours déroger.

Quel est l’impact réel sur l’évolution des financements immobiliers ?

Pour le dire simplement, sur 10 dossiers de crédits immobiliers octroyés, grâce à une négociation avec leur banquier, 5 réussissaient encore en 2020 à l’obtenir malgré leur non-conformité aux critères HCSF. Pour autant, depuis 2nd trimestre 2022, ils ne sont plus que 6 sur 10 à être accordés, car sur les 5 dossiers non conformes présentés, 1 seul passe désormais sur dérogation !

La conséquence de l’application stricte des critères HCSF a rendu 4 acquéreurs sur 10 non éligibles au financement comme on les octroyait en 2020, soit il y a à peine 2 ans !

Le corolaire notable le plus parlant reste la chute vertigineuse de -40% de la production de prêts bancaires qui en découle entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2023 !

EN RESUME

Quand sur 10 dossiers de demande de crédits immobiliers acceptés, 5 réussissaient encore à l’obtenir en 2020 grâce à une négociation avec leur banquier et malgré leur non-conformité aux critères HCSF, il n’y en a plus que 6 sur 10 qui y arrivent au 2nd trimestre 2022.

En somme, pour 5 dossiers de crédit immobilier non conforme soumis, plus qu’un seul passera sur dérogation et 4 seront refusés désormais !

Quel critère supplémentaire impact le plus fortement le reste des dossiers de crédits ?

Comme on vient de le voir, l’application stricte des critères HCSF a rendu 4 acquéreurs sur 10 non éligibles au financement comme on les octroyait en 2020. Pour le reste des acquéreurs c’est essentiellement la hausse rapide des taux qui diminue fortement leur capacité d’emprunt en amplifiant d’autant la difficulté à se conformer aux critères HCSF.

Même si les taux actuels restent relativement bas comparés à l’historique, la hausse des taux depuis 2022 diminue rapidement la capacité d’emprunt des acquéreurs.

Faisons un exemple sur l’année 2022 pour illustrer le graphique ci-dessous : Pour 1 000 € de mensualité sur 25 ans, la capacité d’emprunt est passée de 265 342 € au taux de 1%, à 235 930 € à 2% puis 210 876 € à 3% puis 189 452 € à 4% et 171 060 € à 5%.

De quelle façon se manifeste l’effet croisé « Hausse des taux/Critères HCSF » + Hausse des Prix sur les m² achetables ?

La hausse rapide des taux qui s’inscrit dans la durée amorce inévitablement la baisse des prix par la baisse du pouvoir d’achat.

Au niveau national on peut remarquer que sur 2022 entre la hausse des taux de crédits et celle du prix de l’immobilier, la perte de pouvoir d’achat en m² est évaluable à -18% de surface. Une période de rattrapage sur les prix à la baisse est à prévoir prochainement.

Toutefois, une variation existe entre les villes où le prix de l’immobilier a fluctué différemment. Des villes dynamiques telles que LYON ou PARIS voient depuis un an leurs prix baisser par le jeu de l’offre et la demande tandis qu’une ville comme ANNECY manquante de logements, conserve frontalement une hausse des prix de +10%.

Attention toutefois, la hausse des prix enregistrée est souvent due à la vente en quantité plus importante de biens mieux équipés au prix de nouveau négocié au détriment de biens plus communs au prix considéré trop élevé et trouvent de moins en moins preneurs.

Il en résulte un prix au m² vendu plus élevé, mais souvent trompeur car ne faisant pas état des nombreux biens encore en attente d’acquéreurs par faute de prix trop haut et de vendeurs non au faite de la mue du marché et attentistes sur la question de la baisse du prix.

Quelles solutions existent pour les acquéreurs qui veulent malgré cela réussir à acheter un bien immobilier ?

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